本报记者  于晓娜

　　一时间，关于中国楼市前景的辩论再次升级。

　　不久前，万科(000002.HK)董事长王石再出奇言称，楼市拐点就是“秃子头上的虱子——明摆着”，其SOHO(0410.HK)董事长潘石屹则公开反驳称，万科的降价售楼行为本质上就是在“清理门户”。

　　2月28日，评级机构标准普尔发布最新研究报告《中资地产商，由强到弱——无一幸免严峻挑战？》，加入论辩行列。

　　这份由标普三位地产分析师共同撰写的报告，在描述2008年中国楼市前景时，用词颇为“凌厉”。

　　“对内地房地产开发商来说，这将是‘很受伤’的一年，”报告指出，如果市况没有得到改善的话，很多开发商的流动性将面临枯竭。尽管长远来看，中国城市化的快速发展以及居民购买能力的提升，将使内地房地产业受惠，但恐怕那些小型的、现金短缺的开发商却等不到那一天了，“它们很可能在中短期内已被淘汰出局”。

　　价格战开幕？

　　标普地产分析师符蓓指出，2008年，中资地产商将面临多重严峻挑战，其中包括营运环境和财务环境双重恶化的压力。

　　自从去年第四季度以来，国内开发商的营运环境就开始“入冬”。包括二次购房按揭更加严格、银行贷款收紧、土地储备清理力度加强、经济适用房大量推出等措施，让楼市降温，至今仍未现好转迹象。

　　根据中原(中国)地产的数据，2007年9-10月，深圳住宅销售价格和交易量分别下降了16%和45%，一些二线城市比如成都和重庆，降价趋势也开始形成。

　　标普资深董事曾怡景告诉本报，目前很多大城市楼盘已经开始降价，并朝着这个趋势在发展。

　　“当然，现在还不能将之命名为价格战，很多二线城市的售楼价格还不错，但如果市况照此下去，开发商的流动性压力继续上升的话，就会有一些开发商被迫降价售楼，如果很多开发商都跟随的话，必将对楼价造成很大压力，我们现在关注的就是，未来一段时间内会否出现大面积的价格战。”他表示。

　　除此之外，符蓓称，未来楼市供求关系发生较大变化导致供大于求，也可能对销量和楼价产生较大压力，而如果A股市场不断下跌或出现其他的负面经济消息，也可能导致潜在购房者用于购买住宅的金融资产大幅缩水，尤其是中端市场；另外，A股市场的崩盘则将令国内股票市场的融资渠道关闭，而这些因素，都是标普今年关注的重点，并可能对地产商的评级发生较大影响。

　　融资形势堪忧

　　目前，随着2008年中央政府严控房地产投机措施的效果开始显现，融资渠道更加减少，在一线大城市甚至部分二线城市当中，楼价及销售量将会继续下跌，将进一步吞噬掉房地产开发商的盈利能力，从而削弱其内部融资能力，在外部融资渠道越来越缺乏的情况下，这无疑将使开发商的境况雪上加霜。

　　事实上，标普指出，自从去年第四季度开始，很多开发商的融资渠道就已经收紧甚至关闭了。

　　以前，开发商可以通过预售款来进行新项目开发，但销售量的下滑让该方法变得不可能，而内地监管机构放缓房地产企业在A股上市的审批，也让上市融资的希望变得渺茫，加之银行信贷紧缩，房地产开发商从银行获取贷款的难度大大增加，而海外资本市场和债券市场的投资者对内地开发商的海外融资也变得更加谨慎，另外，即便是开发商成功在海外募集到资金，也很难汇回内地，诸多因素已经彻底改变了开发商“衣食无忧”的境地。

　　“目前，有超过30家内地开发商在排队等待香港上市，其中一些原本要在今年1月份完成的上市计划也流产，可以看出投资者目前对中资地产商的兴趣已经大减，”曾怡景表示，即便这些开发商能够上市，也不可能获得以前那么高的发行PE(市盈率)。

　　上述报告的另一撰写人、标普地产分析师卢文正也表示，从这么多开发商排队等待上市，也可以反证出内地开发商目前确实面临严重的流动性困境。

　　标普称，尽管自2007年中开始，内地外管局就明显放慢了海外资金汇回国内的审批步伐，因此，即便地产商能够成功在国际市场融资，要把这些钱汇回内地也是个巨大的挑战。

　　此前有报道称绿城中国就曾遭遇该困境，换句话说，开发商很可能“有钱在境外却无法用于内地项目开发”，当然，符蓓称，“困难不代表不可行，只要安排得当，还是可以汇回国内的。”但她没有具体解释如何“安排得当”。

　　标普指出，在传统融资路径几乎全部遇阻的情况下，即便汇款难，但地产商或许仍将被迫寻找另类融资路线，即发行可转债或者海外贷款。

　　问题在于，曾怡景称，由于美国次按引发的信贷危机，加上国内楼市前景不明，中资地产商在海外融资的溢价能力也在下降，融资成本可能大幅攀升。

　　“以前是银行追着发展商放贷，现在完全逆转了，发展商要到处求着银行借贷。”曾怡景表示。

　　13名排行榜

　　在标普的评级列表中，只有中国海外(0688.HK)、碧桂园(2007.HK)等13家中资地产开发商，与成千上万的未上榜开发商相比，这13家显然只是沧海一粟。

　　但毫无疑问，这13家地产商的发展境况却具有某种典型意义。

　　根据标普的评级，13家地产商中，业务风险“好于平均水平”的只有中国海外一家，符合平均水平的为6家，其他6家均逊于平均水平甚至更差；

　　财务风险方面也大同小异，只有中国海外和碧桂园两家“好于平均水平”，雅居乐、合生创展等符合平均水平，而其余则全部逊于平均水平甚至更差。

　　“很多获评级地产商尚未建立起结构化的管理模式或公司治理措施，其中持续的关联交易(例如上海证大房地产(0755.HK)与控股股东之间持续的关联交易以及合生创展与相关企业之间的关联交易)就是这样的例子。更为重要的是，随着资金的快速积累，很多新近上市的地产商继续快速扩张，从小型地区性公司一跃成为大型全国性公司。这种扩张速度令其内部控制面临重大挑战。”标普称，或许只有具有自律能力的开发商，才能在这场严峻的考验当中存活下来。